De wooncrisis: Een heel grote puzzel in een klein land

Een ‘wicked problem’. Zo noemt lector Gert-Joost Peek de wooncrisis. ‘Als je ergens een oplossing denkt te hebben gevonden, popt er ergens anders weer een nieuw probleem op.’

De lector: ‘De onderste trede is uit de woonladder getrapt’

De lector Gebiedsontwikkeling en Transitie-management ziet zowel in de koop- als de huursector een groot mankement, dat ontstaan is door te veel over te laten aan ‘de markt’. Wonen is te veel een verdienmodel geworden, in plaats van iets waar de overheid zorg en regie in moet hebben. ‘De onderste trede is uit de woonladder getrapt’, vat hij het samen. ‘In de huurmarkt zijn de taken van de corporaties veel te smal gedefinieerd, ze zijn zich gaan richten op een smalle doelgroep en er zijn wachtlijsten van vijf tot tien jaar in de steden.’

Starters op de koopmarkt hebben net zo goed een probleem, constateert hij. ‘Woningbezit, is in principe iets goeds. Vroeger had je de premie-A en premie-B woningen, waarmee huurders met financiële hulp van de overheid de stap naar koop konden maken. Om starters te helpen zou je andere manieren kunnen vinden, bijvoorbeeld een deel van de aankoopprijs pas betalen als je de woning weer verkoopt, of erfpacht toepassen. Dat gaat uit van het principe dat je de aankoop van de grond anders financiert dan die van het huis; de grond behoudt zijn waarde en daarvoor zou je tegen een heel lage rente moeten kunnen lenen.’

Peek is expert in het (her)ontwikkelen van stedelijke gebieden en ziet mogelijkheden in de stad. ‘Er wordt gesproken over één miljoen woningen erbij in Nederland. Het gevaar van focussen op aantallen is dat we “snel bijbouwen” als enige optie gaan zien en dat we vanwege de snelheid alleen denken aan “buiten de stad in het groen”. Maar je moet ook oplossingen binnen de stad kunnen vinden.’ Hij noemt als voorbeelden het bebouwen van stukjes ‘schaamgroen’ van lage kwaliteit. ‘En je hebt ook andere verdichtingsmogelijkheden in na-oorlogse wijken als Pendrecht. Je hebt daar veel jaren-vijftig portiekflats zonder lift. Je zou daar twee lagen bovenop kunnen zetten én een lift installeren: zo krijg je meer woningen en meer woonkwaliteit voor alle bewoners.’

Door zoiets simpels als een lift kunnen ouderen ook in die flats blijven wonen en dat is weer gunstig omdat zij meestal helemaal niet weg willen uit hun wijk. ‘Zo’n plantje moet je niet meer willen verpotten’,
zegt Peek. ‘Zeker oudere mensen hebben binding
met de plek waar ze wonen. Maar als ze willen doorstromen naar een ander soort huis, is het aanbod er vaak niet in hun wijk.’ Want niet alleen voor starters, ook voor doorstromers werkt de markt van vraag en aanbod niet, stelt Peek.

Peek ziet de geringe variatie in het aanbod als een van de grootste problemen. ‘Elke woning die we nu bouwen, moet van een woningsoort zijn die we nu nog niet hebben’, meent hij. ‘Het is alleen veel makkelijker een rijtje eengezinswoningen neer te zetten in de polder dan een kleinschalige woonvorm voor ouderen op een reststukje in de stad.’

Focus, vindt hij, op variatie in het aanbod, maak koop betaalbaar door anders naar financiering te kijken en focus op de onderkant van de markt. ‘Niet alles hoeft er ook uit te zien als een luxe koopwoning. Je kunt van een zeecontainer een comfortabel huis maken, waar een starter dan ook na drie of vier jaar weer uit vertrekt. De sociale huur is nu op sommige plekken – denk aan Amsterdam Zuid – zo aantrekkelijk dat mensen er nooit meer weggaan.’

De docent: ‘We zullen ook onze eigen eisen moeten bijstellen’

Henk Gravesteijn, econoom en tientallen jaren werkzaam bij woningcorporaties, is kerndocent ruimtelijke ontwikkeling en planologie. Hij kent de sociale huursector als geen ander. ‘Nederland heeft de grootste woningvoorraad voor mensen met lage inkomens ter wereld, maar toch is het te weinig.’

Een gevolg, legt hij uit, van voorgaande kabinetten die vonden dat we te veel sociale huurwoningen hadden. ‘Dat moest veranderen. De financiële armslag van corporaties werd afgeroomd. Maar de inkt van de plannen was nog niet droog of we kregen tekorten. Nu wordt deze sector gelukkig weer belangrijk gevonden, maar het is erg dat dit tekort is ontstaan. Dat kon je zien aankomen.’

De wooncrisis is natuurlijk een ernstige zaak, maar tegelijkertijd een interessant vraagstuk om met studenten te bespreken. ‘Studenten denken vaak: Dat gaan we even oplossen. Maar het is een zaak van de lange adem. Als je een plan bedenkt ben je zo zeven jaar verder voordat er daadwerkelijk gebouwd is. Je moet wethouders mee krijgen, de gemeenteraad. Vervolgens kunnen mensen nog tot aan de Raad van State protest aantekenen tegen zo’n bouwplan. Daarnaast hebben we te maken met stikstofregels, de klimaatcrisis, een oorlog die bouwmaterialen duurder maakt. Een heel uitdagende opgave.’

Bijbouwen is noodzakelijk, maar tegelijkertijd dus niet zo simpel. Hij ziet kansen in het splitsen van woningen, het verdichten van de stad en met name in het transformeren van kantoor- en bedrijventerreinen. En hij denkt dat er winst te behalen valt in het versoepelen van bepaalde regelgeving. ‘We hebben een groot probleem en als we die miljoen huizen echt willen bouwen, kan dat niet zonder dat het ergens anders pijn doet. Als iedereen zegt “not in my back-
yard” dan kan het nergens. Zorg op locaties waar ruimte is dat de heipalen de grond in kunnen en wacht niet op de laatste boer of burger die nog dwarsligt.’

Hij werkt ook nog steeds in de corporatiesector, naast zijn aanstelling bij de HR. De huursector is onmisbaar, stelt hij. Koop is niet altijd de beste optie voor iedereen. ‘In Engeland had je onder Margaret Thatcher (jaren ‘80, red.) ‘the right to buy’. Elke huurder mocht zijn huis kopen en dat is en masse gedaan. Maar vervolgens hadden de bewoners geen geld voor onderhoud. In Manchester en andere grote industriesteden kreeg je daardoor slechte en verkrotte wijken.’

De instructeur: ‘Onze levensstijl is enorm aan het veranderen’

Lotte Aartse is drie jaar geleden afgestudeerd aan de opleiding ruimtelijke ontwikkeling. Ze doet een pre-master sociologie en werkt daarnaast als instructeur op haar voormalige opleiding.

Ze kan de wooncrisis, net als veel vrienden, ook als ervaringsdeskundige bekijken. Zo woont ze nu in ‘een veel te dure studio’, zegt ze. ‘Ik heb laatst uitgerekend met een rekentool van de gemeente of ik niet te veel betaalde. Maar de verhuurder mág dit ervoor vragen. Ik werk dus eigenlijk mee aan huisjesmelkerij en dat vind ik niet echt leuk. Maar ik kan en wil hier ook niet weg.’

De lector: ‘De onderste trede is uit de woonladder getrapt’

Ze kijkt als twintiger anders aan tegen de oplossingen voor de wooncrisis. ‘Ik zie in de plannen die nu gemaakt worden dat men er nog vaak van uitgaat dat je eerst een studentenwoning nodig hebt, daarna gaat samenwonen en vervolgens een gezin gaat vormen met kinderen. Maar onze levensstijl is enorm aan het veranderen. Mensen wonen bijvoorbeeld vaker alleen of willen met vrienden wonen. Juist in deze tijd zouden we moeten nadenken over alternatieven, zodat er ook meer doorstroming komt. Zo zocht ik een appartement met een vriend – maar we zijn geen stel. Je ziet dat alle flats een grote en een kleine slaapkamer hebben, wat lastig te verdelen is als je “gewoon vrienden bent”. Terwijl ik het bijvoorbeeld prima vind mijn keuken te delen.’ Dat zou ook helpen tegen het eenzaamheidsaspect van alleen wonen. ‘Ik kwam een maand voor de eerste lockdown hier wonen. In eerste instantie was ik blij dat ik uit mijn studentenhuis was, maar na een tijdje vond ik het ook erg saai.’

Omdenken is haar devies om snel meer te bouwen. ‘Niet alleen kijken naar de hoeveelheid woningen maar ook naar de vorm. Als je woningen in de stad bouwt met goede voorzieningen – denk aan werkplekken of wasruimtes – eromheen, hoeven ze niet zo groot te zijn. Je ziet wel particuliere initiatieven op dit gebied. Ik hoop dat de grote corporaties ook iets gaan zien in dit soort woonvormen.’

Luister bij het ontwikkelen altijd goed naar de groepen die nú in een wijk wonen, is haar uitgangspunt. ‘In Rotterdam zie ik dat er veel gesloopt wordt en dat er dure plannen voor terugkomen. Een wijk als de Afrikaanderwijk heeft heel veel identiteit. Ik ben bang dat die verdwijnt, terwijl zo’n buurt is opgebouwd door mensen die er wonen. Die mensen moeten er kunnen blijven wonen, samen met de nieuwe groep.’

De masterstudent: ‘Bouw waar de mensen zijn, dan levert het echt iets op’

Thijs de Boer is deeltijd-masterstudent stedenbouw aan de Rotterdamse Academie van Bouwkunst van de HR. Naast zijn studie heeft hij een eigen bureau voor stedenbouw, VOIDS urbanism. Hij is optimistisch en pragmatisch: ‘Ik geloof dat je door slimme oplossingen tot een betere en dichtere leefomgeving kan komen: kansen stapelen.’

Met zijn bureau, dat hij in februari startte met Johan van Ling, alumnus van de Rotterdamse Academie, werkt hij in de praktijk mee aan de woonopgave, terwijl hij zich in zijn master in de theorie verdiept. ‘Superinteressant!’, zegt hij. ‘Door de afwisseling tussen de master op de Academie en de praktijk leer je twee keer zo snel, zo kan ik mijn ideeën en concepten doorvertalen naar concrete acties.’ Thijs onderzoekt onder meer hoe de woonopgave een plek kan krijgen in bedrijvige gebieden, zoals het Merwe-Vierhavengebied (‘M4H’). Op deze plek zijn bouwkundige opleidingen van de HR heel actief en hebben ze een satellietlocatie.

Hij is optimistisch over het oplossen van de wooncrisis en het snel vergroten van de woningvoorraad, maar is tegen het bouwen in het landschap. ‘Zet in op verdichting op plekken waar het iets oplevert: bouw waar de mensen zijn. In de bestaande stad kan het bijvoorbeeld betekenen dat de voorzieningen ook beter worden voor de huidige bewoners.’ Hoe het niet moet? Thijs noemt de Zuidplaspolder in Gouda: ‘Daar wordt nu een plan gemaakt om 7.000 woningen te bouwen op 8 meter onder zeeniveau. Alle infrastructuur en voorzieningen moeten nog worden aangelegd. Wie betaalt dat?’ Onverantwoord bovendien om nog op zo’n lage plek te gaan bouwen, vindt hij.

Verdichting van bestaande dorpen levert op: ‘Meer ontmoetingen, meer voorzieningen, investeringen in het openbaar gebied, transformatie van bestaand vastgoed. Ik vind het asociaal om in een land waar de ruimte al zo schaars is steeds een stuk landschap op te eten. De boer in de polder en de winkelier in het dorp zijn daar namelijk niet bij geholpen. Veel beter is het de problemen bij de wortel aan te pakken: Kun je een boer helpen met de transformatie van zijn erf, tegelijkertijd het landschap verbeteren en hem ondersteunen met een nieuw verdienmodel? Hoe kan verdichting van het dorp de financiële draagkracht van voorzieningen vergroten? De stad verbeteren en het landschap verrijken, dat zou mijn aanpak zijn.’

De afstudeerder: ‘Inzetten op goede verbindingen zodat mensen buiten de Randstad kunnen wonen’

Martijn van de Kamp studeert af bij de gemeente Haarlem, waar hij zelf ook anti-kraak woont (zie p.18/19). ‘Van de jaren ‘60 hebben we geleerd dat mensen buiten de stad gaan wonen als de mobiliteit maar goed geregeld is.’
Vervoer was in de vorige wooncrisis cruciaal om mensen warm te maken voor wonen buiten de Randstad. ‘De toegenomen mobiliteit maakte het in de jaren ‘60 mogelijk om verder van je werk en buiten de stad te wonen’, legt Martijn uit. ‘Daar zou je nu ook meer in kunnen doen. Denk aan een snelle treinverbinding Groningen-Amsterdam.’

Het grappige van Martijns afstudeerproject is dat hij werkt aan het herinrichten van een Haarlemse wijk uit de vorige woningnood, Schalkwijk, en dan specifieker de Boerhaavewijk. ‘Daar staan bijvoorbeeld oude schoolgebouwen, buurtcentra en bejaardenhuizen uit de jaren ‘60 die inmiddels oud en vervallen zijn.’ Wonen in het groen was destijds het idee. ‘Maar de huizen die toen uit de grond zijn gestampt zijn allemaal galerijflats, in de polder.’ Weinig variatie dus, die nu juist gewenst is.

Als je zo’n wijk opknapt, moet je het in een keer goed doen vindt hij. Ook al is de woningnood hopelijk tijdelijk, dat is geen reden om niet te zorgen voor goede voorziening, kwaliteit van leven, goede zorg en een duurzame aanpak. ‘Iedere keer weer materiaal verbruiken voor een tijdelijke opknapbeurt is helemaal niet duurzaam’, zegt hij. En ook belangrijk: de huidige bewoners moeten er kunnen blijven. ‘In een wijk als Rotterdam Feijenoord knappen ze buurten op. Maar de mensen die je wilde helpen worden de wijk uitgejaagd omdat het voor hen te duur wordt. Tja, zo kan ik ook een probleem oplossen.’

Het woonprobleem is supercomplex, weet hij als student ruimtelijke ontwikkeling: ‘Ruimte, stikstof, bureaucratie waar een project in vast kan lopen, vraag en aanbod, doorstroom in de woningmarkt, infrastructuur en de aantrekkingskracht van de Randstad. Er is geen losse ingreep die alles oplost maar een aaneenschakeling van verschillende elementen.’ Hij denkt wel dat de overheid meer moet doorpakken: ‘In de jaren ‘60 werd er gewoon een strak beleid gevoerd over wat er moest komen en waar. De overheid claimde toen gewoon gebieden voor woningbouw, misschien zou dat nu weer moeten gebeuren. De overheid is eigenlijk te laat en dat vraagt om extreme stappen.’

De stagiair: ‘Burgers hebben veel lokale kennis, neem dat serieus’

Max van Klink, student ruimtelijke ontwikkeling, is bezig met zijn afstudeerstage bij een communicatieadviesbureau en hij houdt zich daar bezig met burgerparticipatie. ‘De wooncrisis moeten we samen oplossen.’

‘Het draait om de burger, zegt hij, ‘dus die moet ook serieus genomen worden.’ Hij ziet dat vaak misgaan. Er is inspraak, maar terwijl de burger verwacht mee te mogen denken met het grote plan – wat voor woningen, waar komen ze? – blijkt-ie vaak alleen voor wat kleine thema’s nog een duit in het zakje te kunnen doen. ‘Bijvoorbeeld meedenken over de openbare ruimte’, legt hij uit. ‘Terwijl die burgers heel veel lokale kennis hebben, die de architect of de ontwikkelaar niet heeft. Neem de burgers dus serieus.’

Burgers kunnen profiteren van actief meedenken, omdat ze weten waar ze zelf behoefte aan hebben. ‘Zo zouden ze inspraak kunnen hebben in de te bouwen woningtypes, en zo zorgen voor een betere doorstroming.’ Een bijzondere vorm van participatie is het collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo). Daarbij is een groep burgers zelf projectontwikkelaar. ‘Dat wordt steeds populairder, maar het is ook wel lastig, zo’n groep heeft veel kennis en tijd nodig, binnen een gemeente moet grond beschikbaar en betaalbaar zijn, de bank moet een lening willen verstrekken. Het is niet voor iedereen weggelegd.’ Maar denkt hij, een toename van cpo-projecten kan wel bijdragen aan meer variatie en zorgen voor woonvormen die er nu nog nauwelijks zijn. Een andere goede ontwikkeling die hij opmerkt is het dubbelgebruik, bijvoorbeeld een woongebouw waar een basisschool op de begane grond zit, of bouwen in gemengde gebieden van wonen en werken, zoals oude bedrijfsterreinen.

Alsnog ziet hij de wooncrisis als een ‘een heel grote puzzel in een klein land’. Hij juicht het toe dat er nu weer een ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is. Dat de overheid in 2010 het ministerie had opgeheven en de taken had ondergebracht bij andere ministeries, met als gevolg minder aandacht voor thema’s als wonen, vindt hij een grote fout. ‘Ze moeten zich hier weer opnieuw in gaan bekwamen, er is veel specialistische kennis vertrokken, en ze moeten weer grip zien te krijgen op de praktijk. We hadden een heel goede planologiecultuur vanaf de jaren ‘50 in de vorige eeuw, ontstaan om de toenmalige woningnood op te lossen, tot eind jaren ‘00. Die is om zeep geholpen.’

De eerstejaars: ‘Niet speculeren met een mensenrecht’

Brett Klaassen, eerstejaars ruimtelijke ontwikkeling, ondervindt de wooncrisis aan den lijve, net als veel van zijn vrienden. ‘Je kunt stellen dat het recht op onderdak niet wordt nageleefd in Nederland.’

Hij vindt de politieke kant van de wooncrisis – en andere maatschappelijke problemen – het meest interessant. ‘Wonen is een grondrecht’, zegt hij, ‘en je moet niet kunnen speculeren met die grondrechten. Het recht op wonen kun je niet regelen met de vrije markt. De overheid moet deze markt reguleren, de overheid is de dienaar van de burgers en moet voor de burgers zorgen.’

Hij vindt het frappant dat er überhaupt huisjesmelkers bestaan, die dus vet veel geld verdienen aan iets dat een recht is. Hij noemt als voorbeeld Berlijn, waar succesvol actie is gevoerd tegen huisjesmelkerij. ‘Het beleid is het grootste probleem. Waarom is het bijvoorbeeld mogelijk dat buitenlandse beleggers hun geld beleggen in de Nederlandse woningmarkt? Wonen is een recht en geen verdienmodel.’

Dat het allemaal binnen een paar jaar is opgelost ziet hij niet gebeuren. In zijn opleiding heeft hij gezien dat het niet eenvoudig is om zomaar veel huizen bij te bouwen: ‘Je hebt te maken met factoren als infrastructuur, stoepen en straten moeten een bepaalde breedte hebben, elk huis heeft anderhalve parkeerplek nodig; er gaat ook veel ruimte “verloren”.’