Door Dorine van Namen

‘Woningen, kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen, dat is vastgoed. Maar stenen zijn niet sociaal , gebouwen zijn niet maatschappelijk . Wat er in die gebouwen gebeurt, bepaalt of vastgoed op dat moment een maatschappelijke functie heeft .

‘Om verschillende redenen ben ik er niet zo’n voorstander van dat organisaties met een maatschappelijke functie, zoals zorg, onderwijs en overheid, bedrijfsruimte kopen. Allereerst omdat het managen van vastgoed afleidt van de kerntaak. Het is niet hun core business en daarom weten ze er per definitie minder van dan organisaties die daarin zijn gespecialiseerd. Investeren in en exploiteren van vastgoed is een vak apart en managers in zorg en onderwijs zijn daar over het algemeen niet heel goed in, al was het maar omdat vastgoedmanagement voor hen bijzaak is en blijft. De kans op het maken van fouten en daarmee op benadeling van de maatschappelijke kerntaak is levensgroot. Daarnaast is het bij een pand in eigen gebruik ondoorzichtiger wat de werkelijke exploitatiekosten zijn, tenzij je jezelf een risicodekkende huur berekent waarin alle investeringslasten zijn meegenomen, maar dat is meestal niet het geval.

‘Bovendien gebeurt het regelmatig dat gebouwen worden neergezet die slechts één gebruiksfunctie hebben. Houdt de organisatie op te bestaan, dan rest slechts de sloophamer. Mijn ideaal is dat er alleen gebouwen worden neergezet die, na elkaar, meerdere vormen van gebruik kunnen herbergen zonder dat grote ingrepen nodig zijn, dat gespecialiseerde investeringsmaatschappijen in vastgoed investeren en het exploiteren, en dat organisaties met een maatschappelijke taak ruimte húren zodat duidelijk is wat de echte kosten zijn. Scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen worden gezien als aantrekkelijke organisaties met een laag risicoprofiel en dat betekent dat ze als huurder wel degelijk een goede onderhandelingspositie hebben. Dit vraagt echter nog steeds om professionalisering van hun vastgoedmanagement, niet in de rol van eigenaar en investeerder maar in die van eindgebruiker en huisvestingsmanager. Ook daarin is voor maatschappelijke organisaties nog veel te winnen; hoe lager de kosten, hoe meer geld beschikbaar is voor handen aan het bed en onderwijsgevenden voor de klas.’

Hoeveel risico mag een woningcorporatie nemen?
‘Voor woningcorporaties ligt het verhaal anders. Ook zij hebben een maatschappelijke functie, namelijk betaalbare huizen bouwen en beheren voor mensen die niet in staat zijn om een huis te kopen of een hoge huur te betalen, maar voor hen is het investeren in en beheren van vastgoed wél core business. In oude wijken kost ze dat heel veel geld. Tegelijk moeten ze sinds vijftien jaar hun ‘eigen broek ophouden’: de overheid springt niet meer bij als de exploitatie tekortschiet. En de huur mogen ze niet zelf vaststellen, díe wordt door de rijksoverheid begrensd. Alleen het beheren van vastgoed is dus niet voldoende, daarmee overleeft een corporatie niet. Daarom zijn corporaties zich ook gaan richten op andere vastgoedactiviteiten, zoals het ontwikkelen van koopwoningen en het exploiteren van duurdere huurwoningen. Het rendement dat op die activiteiten wordt gemaakt is bestemd voor goedkope woningen en samenlevingsopbouwactiviteiten. Die neveninvesteringen zijn dus prima, mits er wel goede businesscases ten grondslag liggen aan de keuzes die men maakt.

‘De vraag is natuurlijk hoeveel risico een corporatie hierbij mag nemen. Een laag risico betekent ook een laag rendement, een hoog risico zou ook de kans op een hoog rendement moeten betekenen. Het gaat erom daartussen een evenwicht te vinden en de keuzes expliciet te benoemen. Zo zou elke corporatie een individueel risicoprofiel moeten maken zodat men weloverwogen kan besluiten welke investeringen wel en niet worden gedaan.’

vertaling naar opleiding v&m
Hoe gaan studenten van het Instituut voor Managementopleidingen met dit onderwerp aan de slag? ‘Op dit moment nog niet. Ik ben bezig de kenniskring op te bouwen om van daaruit het curriculum voor studenten vastgoed en makelaardij (v&m) te beïnvloeden. Het heeft mijn voorkeur dat het profiel van onze opleiding scherper wordt, zodat we ons ook beter kunnen positioneren ten opzichte van de collegahogescholen. Mijn idee is om (maatschappelijk) vastgoed en beleggingskunde aan elkaar te koppelen en zo de opleiding v&m een versterkt economisch fundament te geven. Als dit goed staat, is presentatie aan het beroepenveld en doelgericht zoeken naar stageplaatsen en onderzoeksvragen geen probleem. We hopen volgend collegejaar zover te zijn.’

WIE: Arnoud Vlak
Op de HR: lector
Buiten de HR: managing director IPD Nederland/IPD European Social Property Services. IPD maakt rendementsindicatoren voor woningcorporaties.