Wat is het probleem?
‘Als de plannen ongewijzigd doorgaan, is dat rampzalig voor studentenhuisvesting. Op dit moment wordt de maximale huur voor sociale huurwoningen vastgesteld op basis van een puntensysteem. Wat een verhuurder mag vragen, is dus afhankelijk van zaken als de locatie van de woning, de grootte en de voorzieningen. Het nieuwe kabinet vindt dat te ingewikkeld en wil de huurprijs laten afhangen van de WOZ-waarde van een woning – zeg maar de marktwaarde. In de nieuwe plannen mogen verhuurders maximaal 4,5 procent van die WOZ-waarde vragen als huur. Maar studentenwoningen hebben een heel lage WOZ-waarde, wat betekent dat de huur fors omlaag moet in het overgrote deel van de complexen.’

Goed nieuws dus voor studenten!
‘Dat zou je in eerste instantie wel zeggen. Maar voor sommige woningen moet de huurprijs gehalveerd worden. Bedenk wel dat studentenwoningen van corporaties al goedkoop zijn, tussen de 180 en maximaal 350 euro. Als daar de helft afgaat, kunnen we niet meer investeren in nieuwe woningen en gaan we uiteindelijk failliet. Dan moeten studenten hun heil zoeken op de veel duurdere particuliere woningmarkt. Daar gaan de huren misschien nog verder omhoog door de kabinetsplannen.’

Waarom hebben studentenwoningen zo’n lage WOZ-waarde?
‘Dat heeft een aantal redenen. De waarde wordt vastgesteld op het moment dat een huis verkocht wordt, maar dat gebeurt zelden omdat de eigenaar het verhuurt aan studenten. Een vergelijking met de waarde van een woning in de buurt heeft ook weinig zin. Een woning waar studenten inzitten is per definitie ongeschikt voor de reguliere markt. Gezinnen hebben niets aan dit type woning. Het vaststellen van die WOZ-waarde is dus nattevingerwerk: een papieren afspraak tussen de gemeente en corporaties. Dat is op zich niet erg, tot er zo’n soort regel van kracht wordt. Er zijn zelfs gemeenten waar de WOZ-waarde van studentenkamers wordt bepaald op basis van de huursom, dan is deze maatregel helemaal onwerkbaar.’

Heeft het afschaffen van de basisbeurs en de ov-jaarkaart nog invloed op studentenhuisvesting?
‘Uiteindelijk zal het aantal studenten nog wel blijven groeien, puur vanwege demografische redenen en de hogere deelname. Het kamertekort is dus nog lang niet opgelost. Ik verwacht wel dat door het afschaffen van de basisbeurs minder studenten op kamers zullen gaan. Dat kan voor sommige steden grote economische gevolgen hebben; een stad als Groningen wordt een krimpstad als studenten in omringende dorpen blijven wonen.

Aan de andere kant kunnen de reiskosten tussen die dorpen en de stad flink oplopen zonder ov-jaarkaart. De behoefte aan goedkope kamers met gedeelde voorzieningen zal daardoor weer gaan groeien. De afgelopen jaren hebben corporaties veel relatief dure zelfstandige eenheden gebouwd, mede door het afschaffen van de basisbeurs zal hier minder belangstelling voor zijn.’

Slecht nieuws dus in het regeerakkoord. En nu?
‘We maken ons ernstig zorgen, maar beseffen ook dat het regeerakkoord nog uitgewerkt moet worden. Ik denk dat VVD en PvdA gewoon niet beseft hebben wat de gevolgen van deze maatregel zijn voor hele specifieke woningen, zoals studentenkamers. We zullen dit probleem voorleggen en ik verwacht dat er een oplossing gaat komen. Zo niet, dan staat alles op de helling en heeft studentenhuisvesting geen toekomst.’

Een kwart van de uitwonende studenten huurt een kamer of woning bij een corporatie. Zij verhuren in totaal 90 duizend studentenwoningen. Sinds 1995 ontvangen woningcorporaties geen subsidie meer. Wel kunnen ze voordelig geld lenen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Het investeringsklimaat voor studentenwoningen was de afgelopen jaren gunstig: vastgoed was goedkoop en de regels zorgden voor weinig obstakels. Dat zou door het regeerakkoord in één keer teniet worden gedaan, terwijl in september uit de Monitor Studentenhuisvesting 2012 bleek dat er de komende jaren 33 duizend extra studentenkamers nodig zijn. Dat aantal komt bovenop de 56 duizend studenten die in de enquête aangaven dat ze op kamers wilden in de stad waar ze studeerden.

Kences geeft aan dat deze schatting nog aan de lage kant is. Studenten hebben de enquête in mei ingevuld, terwijl de vraag dan relatief laag is. Het kennisinstituut voert daarom een nieuw onderzoek uit met januari/februari als meetmoment.

HOP, Petra Vissers